“Ouderen klem met hypotheek”

Vanwege (financiële) regelgeving lijkt het soms alsof ouderen gedwongen worden op enig moment naar een huurwoning te verhuizen, met hogere woonlasten als gevolg. Er zijn echter genoeg mogelijkheden om dat te voorkomen.

Wij spraken met Dennis Hollander, financieel adviseur bij Topicus, een onderneming die klanten ondersteunt op de gebieden financiën, onderwijs, overheid en zorg. Hollander heeft zich de laatste jaren gespecialiseerd in het uitzoeken van maatwerkmogelijkheden voor hypotheken en specifieke doelgroepen, waaronder senioren.

Steeds meer gepensioneerden maken zich zorgen over hun hypotheekmogelijkheden. Is dat terecht?
“Soms wel, maar vaak ook niet, want er zijn best oplossingen. Stel u voor: u heeft veertig jaar in de bouw gewerkt. Dat levert u een bescheiden pensioen op. Met uw AOW en die van uw partner erbij is uw inkomen voldoende om goed van te leven en af en toe op vakantie te gaan. De kinderen zijn het huis uit. Traplopen wordt toch wat moeilijker. Daarom zou u liefst naar een appartement verhuizen.
Indertijd heeft u voor een aflossingsvrije hypotheek gekozen. Anders namen de woonlasten wel een heel grote hap uit uw inkomen, terwijl uw prioriteit lag bij de studiekosten van de kinderen. Bij verkoop van uw huis en aankoop van een (kleiner) appartement zult u dus opnieuw een hypotheek nodig hebben. Aflossingsvrij kan niet meer, heeft u in de krant gelezen. En met alleen een pensioen als inkomen wordt het toch al lastig om een hypotheek te krijgen. Banken kijken immers vooral naar het inkomen en de maximaal aanvaardbare maandlasten die daaruit voortvloeien.”

Dat is toch meteen: niet verhuizen?
“Een andere mogelijkheid is misschien om de overwaarde op uw huis te gebruiken om de bestaande hypotheek op te hogen en een traplift te installeren. Een telefoontje naar uw hypotheekverstrekker leert dat dit geen optie is. Dus lijkt het erop dat u uw woning zult moeten verkopen en een appartement huren. Dan gaan de maandlasten waarschijnlijk omhoog, maar het past wel binnen de regels, want bij huren kijkt men niet naar de strenge inkomensnormen van de kopersmarkt.”

Dus kopen kan niet meer?
“Veel ouderen worden onvolledig ingelicht over hun financiële mogelijkheden. Uit onze gesprekken met ANBO weten we dat de meeste ouderen zo lang mogelijk thuis willen blijven wonen. De overheid moedigt dat ook aan. Dan is het toch raar als ze vervolgens door rigide toepassing van regels hun huis uit gedwongen worden. Dat hoeft niet. Kijk naar het voorbeeld. Aangezien deze mensen al langere tijd in dit huis wonen, is er waarschijnlijk een aanzienlijke overwaarde. Als ze de hypotheek oversluiten, komen ze waarschijnlijk in een lagere risicocategorie. Dat scheelt op de toch al lage rente. Vanwege de lessen die we uit de kredietcrisis getrokken hebben, zijn volledig aflossingsvrije hypotheken niet meer mogelijk of wenselijk. Maar deels aflossingsvrij kan best. De kans dat het onderpand minder waard wordt dan de resterende hypotheekschuld is in dat geval verwaarloosbaar.”

Maar het gaat hier toch om gepensioneerden? Maakt dat niet uit?
Een pensioen is weliswaar vaak lager dan het loon, maar wel zekerder. Ook als je rekening houdt met dreigende verlaging van de pensioenen is het risico van een inkomensdaling kleiner dan in een werksituatie. Dan kun je immers ontslagen worden, of arbeidsongeschikt raken. Wanneer je goed naar de persoonlijke situatie van dit echtpaar kijkt, zul je waarschijnlijk kunnen aantonen dat de bank geen extra risico loopt bij het oversluiten van de hypotheek, inclusief geld voor die traplift. Afhankelijk van de overwaarde en de rentestand gaan de maandlasten misschien zelfs omlaag. Maar daar kom je niet achter als je de standaard regeltjes toepast en mogelijk maatwerk links laat liggen.

Waarom kijken banken en andere financiële instellingen niet naar deze mogelijkheid?
“Maatwerk is dus de sleutel. De financiële wereld denkt nu vaak in silo’s: pensioenen, hypotheken, verzekeringen, enzovoort. Vanuit iedere silo wordt grofmazig naar de andere gekeken. Voor consumenten betekent dit feitelijk dat instanties een onvolledig inzicht hebben in hun financiële situatie en die dus ook niet goed kunnen beoordelen bij het aanbieden van diensten.
Een simpel voorbeeld is dat hypotheken vrijwel uitsluitend beoordeeld worden op het bestaande inkomen in plaats van het uitgavenpatroon. Hoeveel kinderen een gezin heeft, telt helemaal niet mee – terwijl dat toch een behoorlijke impact heeft op de maandlasten die men zich kan veroorloven. In een uitkeringssituatie krijg je haast geen hypotheek, ook niet als je een aanzienlijk vermogen inbrengt.”

Wat moet er nu veranderen?
“Ik zou graag zien dat de toets voor kleine hypotheeklasten helemaal zou vervallen. Iedereen heeft een bepaalde ondergrens die hij kan betalen. Zelfs met een bijstandsuitkering mag je tegenwoordig een koophuis hebben. Het is dan ook raar dat voor hypotheken met maandlasten beneden die ondergrens nog getoetst wordt of iemand het zich kan veroorloven. Als de regels daarop ‘nee’ zeggen, zitten die regels ernaast.”

Vanzelfsprekend is toch het ideaal wanneer mensen bij pensionering hun koopwoning helemaal hebben afbetaald?
“Dan zijn de woonlasten inderdaad nul – al is er altijd het risico van noodzakelijk groot onderhoud dat niet uit het maandelijkse pensioen voorgeschoten kan worden, zodat een gang naar de bank alsnog noodzakelijk wordt. Maar niet iedereen heeft die luxe. Nogal wat ouderen zijn gebonden aan bestaande hypotheken, waarvan ze de effecten niet geheel overzien hebben toen ze die twintig jaar of meer geleden afsloten. Zij verkeren vaak in onzekerheid. Het zijn mensen die altijd loyaal hun verplichtingen zijn nagekomen. Daar mogen de overheid en de financiële wereld loyaliteit tegenover zetten om hun uiterste best te doen deze mensen op hun oude dag zoveel mogelijk tegemoet te komen.”

Hoe gaat dit in de praktijk werken?
“Dat tegemoetkomen mag niet leiden tot het verhogen van risico’s, noch voor de banken, noch voor consumenten die niet goed begrijpen wat voor soort hypotheek ze nemen. De hypotheekmarkt is inmiddels weer ontspannen genoeg om daarin het voortouw te nemen. Door de ontwikkelingen in software en de koppeling van data zijn we tegenwoordig beter dan ooit in staat mensen een breed inzicht te geven in hun financiële situatie. We kunnen alle woonlasten inventariseren en de verwachte ontwikkeling van het vermogen. Door een koppeling met de bankrekening kunnen we het bestaande uitgavenpatroon in kaart brengen. Daaruit kunnen we een financieel toekomstperspectief schetsen dat laat zien hoeveel ruimte er is voor woonlasten. Dat geeft banken én consumenten meer zekerheid over het risico dat met een nieuwe hypotheek gepaard gaat. Alle risico’s uitsluiten kan natuurlijk nooit, maar ouderen hebben minder reden om te vrezen voor hun woonsituatie dan ze soms denken.”

Meer weten?

Mocht u meer willen weten over maatwerkmogelijkheden, neem hierover dan contact op met uw hypotheekverstrekker. Komt u er niet uit? Neem dan contact op met de ANBO Raad & Daad Advieslijn. Dat kan via telefoonnummer: 0348 46 66 88 (iedere werkdag van 10.00 uur tot 15.00 uur) of per mail via raadendaad@anbo.nl.